Mieten – Vermieten in Spanien

Der Immobilienmarkt in Spanien insbesondere an den Küstenorten boomt und trotz gegenteiliger Prognosen steigen die Preise weiter an. Aber Vorsicht! Wer sein Traumhaus an der Costa Blanca vermieten möchte, sollte sich über einige Besonderheiten im spanischen Wohnungsrecht im klaren sein. Langzeitmietverhältnisse sind in Spanien rechtlich sogar noch mehr geschützt als in Deutschland. Langzeitmietverhältnisse werden in Spanien durch das LAU (Ley de Arendamientos Urbanos) geregelt. Als Langzeitmietverhältnisse gelten nach dem LAU Mietverhältnisse, bei der die Wohnung vom Mieter als Erstwohnsitz genutzt wird. Die Dauer des Mietvertrages ist hier nicht entscheidend.

Nach dem LAU können seit dem 24.11.1995 Mietdauer und Mietpreis frei bestimmt werden. Nach dem LAU verlängern sich Langzeitmietverhältnisse automatisch immer um ein Jahr bis zu 5 Jahren, es sei den der Mieter kündigt einen Monat vor Ablauf eines Jahres bzw. einen Monat vor dem Verlängerungszeitpunkt. Schon oft ist es vorgekommen, dass ein Hausbesitzer seine Immobilie vermietet und nach einem Jahr beschließt, selber in das Haus einziehen zu wollen. Stellt sich nun aber der Vermieter quer und will nicht ausziehen, hat der Hausbesitzer schlechte Karten. Selbst bei Eigenbedarf des Vermieters muss der Mieter nicht ausziehen. Einzigste Ausnahme: der Vermieter hat vorher im Vertrag ein genaues Ende des Vertrages zwecks Eigennutzung eingetragen. Dann muss der Eigentümer zu diesem Datum aber auch tatsächlich einziehen.

Auch wenn der Mieter längere Zeit lang keine Miete bezahlt, kann der Vermieter den Vermieter nicht einfach vor die Tür setzen. Eine Räumungsklage ist zwar möglich aber bis dahin kann viel Zeit vergehen, in der der Mieter kostenlos zu Miete wohnen kann. Bezahlt der Mieter zwei Monate lang nicht so kann vom Vermieter eine Räumungsklage eingereicht werden. Auch wenn der Mieter keine Miete entrichtet, darf der Vermieter nicht eigenhändig die Schlösser austauschen oder Wasser und Strom abstellen. Auch wenn der Mieter weiter Strom und Wasser auf Kosten des Vermieters verbraucht. Noch schlimmer kann es kommen, wenn der Mieter dann kurz vor Durchsetzung der Räumungsklage spurlos verschwindet und Mietschulden und vielleicht auch noch eine beschädigte Wohnung hinterlässt.

Was kann man also als Vermieter tun um derartige Szenarien zu vermeiden? Worauf ist bei Abschluss eines Mietvertrages zu achten? Ganz wichtig ist es, im Mietvertrag die Hinterlegung einer Kaution vertraglich festzulegen. Je Nutzung der Wohnung beträgt diese zwei Monatsmieten oder eine Monatsmiete.

Will man also seine Wohnung nur kurzfristig vermieten und will man die Anwendung des LAU vermeiden, muss man folgendes bei Aufsetzen des Mietvertrages beachten. Wichtig: der entscheidende Punkt beim Mietvertrag ist nicht die Dauer des Mietvertrages sondern der Zweck. Denn wer nun clever denkt, das LAU zu umgehen in dem er nur Mietverträge bis zu 11 Monaten abschließt irrt sich. Hier wird die Verlängerungsklausel trotzdem wirksam, es sei denn es handelt sich um eine typische Ferienwohnung, wie ein Appartement am Strand. Wenn man stattdessen in den Mietvertrag klar schreibt, dass der Zweck der Vermietung eine vorrübergehende Vermietung ist, da es sich um eine Ferienwohnung handelt, hat der Eigentümer nach Beendigung des Vertrages keine Probleme mit Mietern die nicht aus der Wohnung ausziehen möchten.

In Folge der spanischen Wohnungsgestze und auch weil es für viele gewinnbringender ist, nur kurzfristig an Touristen zu hohen Preisen zu vermieten, finden sich, insbesondere an den Küstenorten, immer weniger Vermieter, die Ihre Immobilien an Langzeitmieter vermieten wollen. So ist es für Mietsuchende sehr schwierig in Spanien langfristig zu einem günstigen Preis eine Immobilie zu mieten. Anders als in Deutschland hat der Mieter bei Schäden in der Wohnung kein Recht auf Mietminderung. Unterlässt der Mieter die Zahlung so kann der Mieter die Räumungsklage einreichen.